Le secteur des Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI) au Maroc a connu une évolution notable au premier semestre de l’année 2024. L’Autorité Marocaine du Marché des Capitaux (AMMC) a présenté un rapport détaillant les principaux indicateurs qui caractérisent ce marché, offrant une vision approfondie sur l’état des actifs, l’évolution des investissements, et les dynamiques sectorielles. Ce rapport est basé sur les données communiquées par les sociétés de gestion d’OPCI, offrant ainsi un aperçu de l’activité et de la performance de ces organismes en matière d’investissements immobiliers.
I. Chiffres Clés au 1er Semestre 2024
L’analyse des principaux chiffres clés permet de poser le cadre général du marché des OPCI. À fin juin 2024, les données suivantes ont été rapportées :
- Nombre d’OPCI gérés : 50
- Actif net total des OPCI : 85,84 milliards de dirhams
- Valeur totale des actifs immobiliers détenus par les OPCI : 95,28 milliards de dirhams
- Nombre d’actifs immobiliers détenus : 1 213
- Nombre d’évaluateurs immobiliers : 12
- Endettement total des OPCI : 13,74 milliards de dirhams
- Taux d’occupation physique moyen : 96,8 %
- Taux d’occupation financier moyen : 96,8 %
Ces chiffres témoignent de la stabilité et de la robustesse du marché immobilier géré par les OPCI, avec un taux d’occupation qui reste élevé, ce qui est généralement le signe d’une gestion efficace et d’un marché attractif pour les investisseurs.
II. Indicateurs de l’Activité des OPCI
1. Vue Globale du Marché des OPCI
Au premier semestre 2024, les OPCI ont poursuivi leur activité dans une dynamique positive. Le nombre d’OPCI à stratégie diversifiée reste prédominant, représentant environ 66,5% des OPCI gérés. Les OPCI à stratégie d’investissement spécialisée, quant à eux, constituent 33,5% des entités gérant des portefeuilles d’actifs immobiliers ciblés.
2. Évolution de l’Actif Net des OPCI
L’actif net des OPCI a connu une progression continue sur le semestre. Il est passé de 75,5 milliards de dirhams à 85,84 milliards de dirhams, marquant une augmentation de plus de 13%. Cette évolution est le résultat d’une gestion prudente et d’une valorisation immobilière stable, bien qu’impactée par les conditions économiques générales.
3. Ventilation de l’Actif Net par Stratégie d’Investissement
La ventilation de l’actif net des OPCI par stratégie d’investissement montre une prépondérance des OPCI à stratégie diversifiée. Les OPCI diversifiés concentrent environ 66,5% des actifs, tandis que ceux ayant une stratégie spécialisée ne représentent que 33,5%. Les stratégies diversifiées permettent aux OPCI de minimiser les risques en s’exposant à plusieurs types d’actifs immobiliers, tandis que les stratégies spécialisées sont plus ciblées et plus sensibles aux fluctuations du marché immobilier spécifique.
4. Répartition des Actifs Immobiliers par Typologie
Les actifs immobiliers détenus par les OPCI sont variés, avec une majorité des investissements concentrés dans des catégories telles que les bureaux (39,2%) et les établissements de santé (19%). Cette diversification géographique et sectorielle montre l’attrait des OPCI pour des segments immobiliers à la fois traditionnels et en croissance, comme les établissements de santé et les bureaux.
Les actifs à usage résidentiel représentent une part significative (10%) mais restent inférieurs à d’autres catégories, comme les bureaux et les locaux commerciaux.
5. Taux d’Occupation Physique Moyen par Typologie d’Actifs Immobiliers
Les taux d’occupation physique, calculés sur la base des surfaces occupées, révèlent une efficacité élevée de gestion des portefeuilles d’actifs immobiliers. Parmi les différents types d’actifs, les établissements de santé, les bâtiments administratifs et les locaux commerciaux affichent des taux d’occupation proches de 100%, avec des taux moyens d’occupation physique de 96,8% pour l’ensemble des OPCI gérés.
Les entrepôts logistiques et les unités industrielles, cependant, présentent des taux d’occupation plus faibles, respectivement de 51% et 49%. Ces segments connaissent une dynamique différente, parfois en raison de la spécificité des actifs ou de la demande fluctuante.
6. Taux d’Occupation Financier Moyen par Typologie d’Actifs Immobiliers
Les taux d’occupation financier moyen, qui prennent en compte les loyers générés par les actifs occupés, affichent des résultats similaires à ceux du taux d’occupation physique. Ce taux reste élevé dans des segments comme les bureaux et les établissements de santé, avec un taux global moyen de 96,8%. En revanche, les entités comme les entrepôts logistiques ou les unités industrielles voient un faible rendement financier, avec des taux de 47% et 44%, ce qui reflète une gestion difficile dans des secteurs moins rentables à court terme.
7. Répartition Géographique des Actifs Immobiliers
La répartition géographique des actifs immobiliers détenus par les OPCI montre une concentration importante des investissements dans les grandes régions urbaines comme Rabat-Salé-Kénitra, qui détient environ 34% des actifs immobiliers des OPCI. D’autres régions, bien que présentes, représentent des parts plus modestes, ce qui indique une centralisation de l’investissement dans les zones économiques clés du pays.
8. Poids des Actifs Immobiliers et des Actifs Financiers
Une tendance intéressante est l’équilibre entre les actifs immobiliers et financiers détenus par les OPCI. Les actifs immobiliers dominent largement avec 95,28 milliards de dirhams, tandis que les actifs financiers restent relativement limités à 85,84 milliards de dirhams. Cette structure montre que, bien que les OPCI soient des investisseurs principalement immobiliers, une diversification vers des actifs financiers se développe lentement mais sûrement.
9. Ventilation de l’Actif Net par Catégorie d’Investisseurs
La ventilation des OPCI par catégorie d’investisseurs met en évidence la participation significative des investisseurs institutionnels, tels que les caisses de retraite, les assurances et les fonds de pension. Ces catégories représentent une part importante de l’actif net des OPCI, tandis que les investisseurs particuliers et d’autres catégories d’investisseurs restent en retrait.
Le marché des OPCI continue de jouer un rôle central dans l’économie marocaine, en permettant la collecte de fonds pour financer des investissements immobiliers rentables. Les données semestrielles du premier semestre 2024 illustrent une stabilité, avec un taux d’occupation élevé et une concentration géographique dans les grandes zones économiques. Toutefois, certains segments comme les entrepôts logistiques et les unités industrielles nécessitent davantage d’attention pour optimiser leur rentabilité.
Les sociétés de gestion d’OPCI continuent de démontrer une capacité à diversifier leurs portefeuilles tout en se concentrant sur des actifs de haute qualité, ce qui est un indicateur positif pour les perspectives futures du marché immobilier marocain.
